隨著房地產市場管控的加強，“代持”或者“借名買房”的現象時有發生。然而，這種方式很容易引發合同效力爭議、權屬爭議等，并給當事人造成經濟損失。近日，嘉興秀洲法院就審理了一起這類案件。

市民老宋（化名）自己名下已經有多套房子，但是他比較看好嘉興的房產市場，在2017年時他又看中了一套房。由于老宋為人低調，不想“露富”，他便跟朋友大春（化名）協商，把房子寫在大春名下。兩人既是老同事又是好朋友，大春一口答應。

就在當年春天，老宋與大春簽訂了一份代持房屋協議書，約定老宋為一套合同價款為70萬元房產的實際權利人，大春僅受老宋的委托代為持有該房產。協議簽訂后，老宋前后4次向大春匯款共計67.5萬元，讓大春出面去購買房屋。老宋本以為這事已十分穩妥，然而僅過了3年多，大春就以120萬元的價格與別人簽訂了《二手房買賣合同》，并在收到全部房款后將該房屋及車庫登記在了他人名下。

得知此消息，老宋氣不打一處來，找到那個買房人才發現他對大春為房產代持人的事情完全不知情。這么一來，老宋知道房子是沒辦法要回來了，于是多次聯系大春要求退還房款并賠償違約金，可大春總是支支吾吾不給答復，后來徹底失去了聯系。房子沒在自己名下，錢也沒能拿回來，老宋越想越覺得委屈，一紙訴狀將大春告上了法庭。

那么在房產過戶到實際產權人名下前“代持人”將之出售房屋買賣合同是否有效？如果合同有效實際產權人的損失能否得到彌補？

秀洲法院經審理認為，老宋與大春就案涉房屋代持相關事宜達成一致意見，并簽署了《協議》。現大春在代持期間擅自將房屋出售并取得售房款，已違反了雙方的代持約定，應承擔相應的違約責任。根據案外人的陳述及銀行交易明細與《浙江省二手房買賣合同》，可以認定大春與案外人關于案涉房屋及車庫的真實售價應為120萬元。老宋主張大春向其返還案涉的全部房款120萬元，法院予以支持。老宋主張大春按房款的20%支付違約金24萬元，不違反合同約定，法院予以支持。最終秀洲法院依法判決大春給付老宋款項120萬元及違約金24萬元。

在本案中，“代持人”大春明知自己對所持房產沒有所有權，在未征得實際產權人老宋同意的情況下，將房屋出售，其具有明顯的惡意，應賠償老宋的損失。而大春和案外人簽訂的房屋買賣合同是否有效，則取決于購買房屋的人是否知情、是否善意、是否支付了合理的對價。

法官提醒，“代持”或“借名買房”不可避免地存在較大的不確定性及法律風險，購房者務必要審慎評估相關風險后再做決定。