“房貸又出新規(guī)，聽說這次對買房一族的影響還不小。2020年的個人房貸還非常緊張，新的一年再出變動，也不知今年買房貸款要怎么處理。今年剛打算買房好作為明后年結婚的新房。”在嘉興南湖區(qū)從事銷售工作的小張最近有點焦慮。

往年1月份銀行房貸額度相對充裕，2021年情況卻有所變化。

近日，央行和銀保監(jiān)會出臺了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），而據(jù)一位業(yè)內人士估計：2021年該行的房貸額度不會寬松。

根據(jù)該通知，各家銀行的個人住房貸款占比，最高不能超過32.5%，規(guī)模越小的銀行，個人住房貸款業(yè)務的上限越低。

新一年房貸額度依然緊張

剛邁入新的一年，要換房的錢女士就開始催促貸款中介，盡快聯(lián)系銀行放款。據(jù)錢女士稱，2020年11月就已經拿到貸款承諾函，但被告知由于銀行年底貸款額度不夠，已經等了一個多月。此前貸款中介的說法是，元旦后就可放款。

不過，往年的1月是各家銀行房貸額度最充足的時候，但據(jù)嘉興幾家銀行這幾天的反饋表示，2021年情況較為異常，額度普遍較緊。

“2020年的個人房貸就已經很緊張了，2021年恐怕也不會寬松。”嘉興市某國有大行支行相關業(yè)務負責人透露。

據(jù)悉，本次《通知》對銀行進行了分檔：

其中，中資大型銀行例如工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、郵政儲蓄銀行等銀行的房地產貸款占比上限不超過40%，個人住房貸款不超過32.5%；

中資中型銀行——包括招商銀行、農業(yè)發(fā)展銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、光大銀行、華夏銀行、廣發(fā)銀行、恒豐銀行等銀行房地產貸款占比上限不超過27.5%，個人住房貸款不超過20%；

中資小型銀行和非縣域農合機構的房地產貸款占比上限不超過22.5%，個人住房貸款不超過17.5%；

縣域農合機構的房地產貸款占比上限不超過17.5%，個人住房貸款不超過12.5%；村鎮(zhèn)銀行的房地產貸款占比上限不超過12.5%，個人住房貸款不超過7.5%。

大型銀行獲得“房貸額度”較高

今年1月1日開始，銀行對房地產貸款實施集中度限額管理，超過限額的銀行需要在規(guī)定時間內調整額度。其中，超出2個百分點以內的，業(yè)務調整過渡期為2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務調整過渡期為4年。

據(jù)2020年半年報數(shù)據(jù)表示，如果按照2020年6月末的水平，大部分銀行的房地產貸款業(yè)務都在限額范圍內。不過，也有部分銀行偏高，比如，建設銀行、郵儲銀行的個人住房貸款超過32.5%；招商銀行超過20%，略高于現(xiàn)行標準中對應的限額比例。

值得注意的是，2020年6月末，大部分銀行個人貸款業(yè)務的占比要低于2019年末的占比：一方面是因為疫情的原因，個人買房計劃延后了；另一方面，也印證了市場對2020年房貸并不寬松的感受。

事實上，本次房貸集中度管理的實施，對大型銀行的影響非常有限，主要是因為大型銀行得到的“房貸額度”較高；對于中小銀行的影響則是利空。因為不少銀行的房地產貸款業(yè)務將會被壓縮，影響業(yè)績。這也就意味著2021年購房者如果要申請房貸，去大銀行申請貸款額度可能相對容易。

建立管理制度 引導資金流向實體經濟

央行為什么要建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度？

據(jù)一名業(yè)內分析人士稱：首先主要是避免居民負債率過快上升。數(shù)據(jù)顯示：2020年前三季度居民部門杠桿率上升5.6個百分點，由上年末的55.8%上升到61.4%。按照國際貨幣基金組織的標準：居民部門杠桿率超過65%就會影響到金融穩(wěn)定。

其次的作用是抑制房價過快上漲，房價與居民負債率基本是正向關系，抑制居民負債率過快上升就等于抑制房價過快上漲。

此外，還有一個目的，即防止資金“脫實向虛”，引導資金多投放實業(yè)，而不是房地產。歷來炒房熱的背后必有資金助推。銀行房貸額度審批，是房地產買賣中最重要的一環(huán)，也是打擊炒房熱的“七寸”。

據(jù)嘉興一名資深業(yè)內人士表示：“2020年，在疫情沖擊下，為保證實業(yè)不斷流，央行采取非常規(guī)手段面向小微企業(yè)釋放流動性。然而，M2的快速增長，在市場流動性的助推下，先后在深圳、上海等地出現(xiàn)房產交易量上升、房價上漲的現(xiàn)象。”

這意味著，對于銀行業(yè)，需要未雨綢繆，以避免成為風險接棒者。據(jù)報道，去年9月底，監(jiān)管部門要求大型銀行控制房貸規(guī)模，要求多家大行新增涉房貸款占比降至30%以下。當時就已經不得不控制個人住房貸款增長。

2021年，對于銀行而言，只有做大各項貸款余額的規(guī)模，才能按比例提高房貸業(yè)務額度。對于銀行樓市來說，新的一年都在醞釀新變化。